Por qué las casas móviles reprueban la inspección de cimiento FHA en Florida, y cómo se arregla

Si alguien compra una casa móvil con préstamo FHA, VA o la mayoría de préstamos convencionales, el banco va a pedir un documento que sorprende a muchos vendedores: la certificación del cimiento firmada y sellada por un ingeniero con licencia. Sin ella el préstamo no sale y la fecha de cierre se corre.

Qué es la certificación de cimiento

Es una carta de un ingeniero con licencia de Florida que dice que la casa está sobre un cimiento permanente que cumple la guía de cimientos permanentes de HUD (HUD 4930.3G). El ingeniero visita la casa, revisa por debajo y verifica los piers, el anclaje y los estabilizadores. Solo un ingeniero la puede firmar. Ni el instalador, ni un inspector de casas, ni el vendedor.

Primero, revisa si la casa puede calificar

Antes de gastar en reparaciones, contesta tres preguntas. Un no en cualquiera cambia el plan.

1. ¿La casa se construyó después del 15 de junio de 1976 y tiene etiqueta HUD? Las anteriores no califican para FHA, VA, Fannie Mae ni Freddie Mac.
2. ¿La han movido alguna vez de su primer lugar? FHA, Fannie Mae y Freddie Mac no financian una casa que se movió después de su instalación original.
3. ¿La casa y el terreno están titulados juntos como una sola propiedad? El préstamo hipotecario lo necesita así. Las casas en lote rentado de parque normalmente usan otro tipo de préstamo.

Lo que más falla en la inspección en Florida

• Piers rajados, inclinados, hundidos o sin base, casi siempre después de años de lluvia y suelo arenoso.
• Separación o altura de los piers fuera de lo que permite el manual del fabricante.
• Una casa que se asentó y quedó desnivelada: pisos inclinados y puertas que se traban.
• Anclajes y correas oxidados, flojos, sueltos o que faltan.
• Falta el sistema de estabilización lateral o longitudinal que el ingeniero espera.
• La lanza, los ejes o las llantas siguen puestos. Todos los programas de préstamo exigen quitarlos.
• Skirting sin la ventilación correcta.

El orden que ahorra tiempo

1. Filtra la casa con las tres preguntas de arriba.
2. Pide un diagnóstico a un instalador de casas móviles con licencia que sepa qué revisa el ingeniero.
3. Haz las correcciones con permiso del condado: nivel, piers, anclajes, estabilizadores, retiro de lanza y ejes.
4. Que el ingeniero inspeccione el cimiento ya corregido y emita la carta sellada.
5. Mándale al banco la carpeta: permiso cerrado, fotos de antes y después, constancia del instalador y carta del ingeniero.

Llamar primero al ingeniero, antes de reparar, muchas veces significa pagar dos visitas: una para reprobar la casa y otra para aprobarla. Arreglar primero e inspeccionar una sola vez es más rápido y más barato.

¿Sirve una certificación vieja?

Muchas veces sí, si el cimiento no se cambió ni se dañó desde que se emitió. Una remodelación que agrega cuartos, un porche pegado a la casa o cambios estructurales normalmente hacen que el tasador o el banco pidan una nueva. Por eso muchas casas remodeladas para revender necesitan certificación nueva aunque exista una carta de una venta anterior.